Cara menghitung yield properti penting dipahami sebelum membeli rumah, apartemen, ruko, atau kost sebagai investasi. Dengan menghitung yield, investor dapat memperkirakan seberapa besar pendapatan sewa yang dihasilkan dibandingkan dengan nilai properti yang dimiliki.
Dalam investasi properti, harga aset yang tinggi belum tentu berarti investasinya menarik. Properti dengan harga lebih murah bisa saja menghasilkan pendapatan sewa yang lebih tinggi jika berada di lokasi dengan permintaan yang kuat.
Karena itu, yield properti menjadi salah satu indikator yang dapat membantu investor membandingkan potensi pendapatan dari beberapa pilihan properti.
Apa itu Yield Properti?
Secara sederhana, yield properti adalah persentase pendapatan yang diperoleh dari sebuah properti dibandingkan dengan nilai atau harga properti tersebut dalam periode tertentu.
Dalam konteks properti sewa, yield biasanya dihitung dari pendapatan sewa selama satu tahun.
Misalnya, sebuah properti dibeli dengan harga Rp1 miliar dan menghasilkan uang sewa Rp60 juta per tahun. Maka yield kotornya adalah:
Rp60 juta ÷ Rp1 miliar × 100% = 6%
Artinya, properti tersebut memiliki gross rental yield sebesar 6% per tahun, sebelum memperhitungkan biaya operasional dan pengeluaran lainnya.
Angka yield membantu investor melihat seberapa produktif sebuah aset dalam menghasilkan pendapatan.
Namun, yield bukan satu-satunya faktor yang perlu diperhatikan. Lokasi, tingkat hunian, biaya operasional, kondisi bangunan, potensi kenaikan harga properti, hingga risiko investasi juga perlu dianalisis.
Mengapa Yield Penting bagi Investor Properti?
Salah satu kesalahan yang sering dilakukan investor pemula adalah hanya melihat harga beli dan perkiraan harga jual kembali.
Padahal, properti dapat memberikan dua sumber keuntungan utama:
- Pendapatan rutin, seperti uang sewa.
- Capital gain, yaitu keuntungan dari kenaikan nilai properti.
Yield lebih berfokus pada kemampuan properti menghasilkan pendapatan secara berkala.
Dengan menghitung yield, investor dapat:
- Membandingkan beberapa pilihan properti.
- Memperkirakan potensi pendapatan tahunan.
- Menilai apakah harga properti sebanding dengan pendapatan sewanya.
- Membantu menentukan harga beli yang lebih rasional.
- Mengukur potensi bisnis kost atau properti sewa.
- Membandingkan investasi properti dengan alternatif investasi lainnya.
Contohnya, Anda memiliki dua pilihan properti dengan harga yang hampir sama. Properti A menghasilkan sewa Rp50 juta per tahun, sedangkan Properti B menghasilkan Rp80 juta per tahun.
Jika hanya melihat harga properti, keduanya mungkin terlihat sama menarik. Namun, setelah dihitung yield-nya, Anda dapat mengetahui properti mana yang lebih produktif dalam menghasilkan pendapatan.
Jenis Yield Properti
Secara umum, ada dua jenis yield yang sering digunakan dalam analisis properti sewa, yaitu gross rental yield dan net rental yield.
Keduanya sama-sama digunakan untuk mengetahui tingkat pengembalian dari pendapatan sewa, tetapi cara perhitungannya berbeda.
Gross Rental Yield
Gross rental yield adalah persentase pendapatan sewa kotor tahunan dibandingkan dengan harga atau nilai properti. Perhitungan ini belum memasukkan berbagai biaya yang harus dikeluarkan pemilik properti.
Gross rental yield biasanya digunakan sebagai perhitungan awal karena lebih sederhana.
Misalnya:
- Harga properti: Rp1 miliar
- Pendapatan sewa: Rp60 juta per tahun
Maka:
Gross Rental Yield = Rp60 juta ÷ Rp1 miliar × 100% = 6%
Jadi, gross rental yield properti tersebut adalah 6% per tahun.
Angka tersebut belum menunjukkan keuntungan bersih yang benar-benar diterima pemilik karena masih ada biaya yang perlu diperhitungkan.
Net Rental Yield
Berbeda dengan gross rental yield, net rental yield adalah persentase pendapatan sewa bersih setelah dikurangi biaya-biaya yang berkaitan dengan properti.
Biaya tersebut dapat meliputi:
- Perawatan dan pemeliharaan.
- Pajak dan biaya administrasi tertentu.
- Biaya pengelolaan.
- Biaya utilitas yang menjadi tanggungan pemilik.
- Asuransi jika ada.
- Biaya lain yang berkaitan dengan operasional properti.
Net rental yield memberikan gambaran yang lebih realistis mengenai pendapatan bersih yang dihasilkan aset.
Karena itu, investor sebaiknya tidak hanya melihat gross rental yield ketika mengambil keputusan investasi.
Cara Menghitung Yield Properti
Cara menghitung yield properti sebenarnya cukup sederhana selama data yang digunakan tersedia.
Secara umum, Anda membutuhkan dua informasi utama:
- Nilai atau harga properti.
- Pendapatan sewa dalam satu tahun.
Untuk perhitungan yang lebih realistis, Anda juga perlu mengetahui seluruh biaya operasional yang harus dikeluarkan.
Berikut rumus yang dapat digunakan.
Rumus Gross Rental Yield
Rumus gross rental yield adalah:
Gross Rental Yield = Pendapatan Sewa Tahunan ÷ Harga Properti × 100%
Contohnya, Anda membeli sebuah rumah seharga Rp800 juta.
Rumah tersebut disewakan dengan harga Rp50 juta per tahun.
Maka:
Rp50 juta ÷ Rp800 juta × 100% = 6,25%
Jadi, gross rental yield properti tersebut adalah 6,25% per tahun.
Perhitungan ini masih berupa gambaran awal karena belum memperhitungkan biaya yang dikeluarkan selama properti menghasilkan pendapatan.
Rumus Net Rental Yield
Untuk mengetahui net rental yield, biaya operasional perlu dikurangkan terlebih dahulu dari pendapatan sewa.
Rumus sederhananya:
Net Rental Yield = (Pendapatan Sewa Tahunan – Total Biaya Tahunan) ÷ Harga Properti × 100%
Contohnya:
- Harga properti: Rp1 miliar
- Pendapatan sewa: Rp70 juta per tahun
- Biaya operasional: Rp15 juta per tahun
Maka pendapatan bersih:
Rp70 juta – Rp15 juta = Rp55 juta
Selanjutnya:
Rp55 juta ÷ Rp1 miliar × 100% = 5,5%
Jadi, net rental yield properti tersebut adalah 5,5% per tahun.
Perbedaan antara gross dan net yield penting diperhatikan karena angka gross dapat terlihat tinggi sebelum biaya diperhitungkan.
Contoh Perhitungan Yield Properti
Agar lebih mudah dipahami, berikut contoh sederhana untuk properti yang disewakan.
Misalnya Anda membeli rumah dengan harga:
Rp1.200.000.000
Rumah tersebut disewakan dengan harga:
Rp8.000.000 per bulan
Maka pendapatan sewa selama satu tahun:
Rp8.000.000 × 12 = Rp96.000.000
Menghitung Gross Rental Yield
Rumus:
Rp96.000.000 ÷ Rp1.200.000.000 × 100% = 8%
Jadi gross rental yield-nya adalah 8% per tahun.
Selanjutnya, misalnya terdapat biaya pemeliharaan, pajak, dan biaya lainnya sebesar Rp20 juta per tahun.
Pendapatan bersih:
Rp96 juta – Rp20 juta = Rp76 juta
Maka net rental yield:
Rp76 juta ÷ Rp1,2 miliar × 100% = 6,33%
Dari contoh tersebut terlihat bahwa yield kotor sebesar 8% tidak sama dengan yield bersih sebesar 6,33%.
Inilah alasan mengapa investor perlu melihat biaya operasional sebelum menyimpulkan apakah sebuah properti benar-benar menarik.
Cara Menghitung Rental Yield untuk Bisnis Kost
Perhitungan rental yield properti juga dapat diterapkan pada bisnis kost.
Namun, bisnis kost memiliki komponen pendapatan dan biaya yang lebih kompleks dibandingkan rumah yang hanya disewakan kepada satu penyewa.
Misalnya:
- Nilai investasi properti: Rp2 miliar
- Jumlah kamar: 20 kamar
- Harga sewa rata-rata: Rp1,5 juta per kamar per bulan
- Tingkat okupansi: 90%
Perkiraan kamar terisi:
20 × 90% = 18 kamar
Pendapatan bulanan:
18 × Rp1,5 juta = Rp27 juta
Pendapatan tahunan:
Rp27 juta × 12 = Rp324 juta
Maka gross rental yield:
Rp324 juta ÷ Rp2 miliar × 100% = 16,2%
Angka tersebut merupakan contoh sederhana untuk memahami mekanisme perhitungan. Dalam kondisi nyata, investor tetap harus memasukkan biaya operasional, perawatan, renovasi, pajak, biaya pengelolaan, serta periode kamar kosong.
Untuk bisnis kost, tingkat okupansi menjadi salah satu faktor penting karena pendapatan tidak hanya ditentukan oleh harga sewa, tetapi juga jumlah kamar yang benar-benar terisi.
Berapa Yield Properti yang Bagus?
Pertanyaan “berapa persen yield properti yang bagus?” tidak memiliki satu jawaban yang berlaku untuk semua properti.
Yield yang dianggap menarik dapat berbeda berdasarkan:
- Lokasi.
- Jenis properti.
- Harga pembelian.
- Harga sewa.
- Tingkat okupansi.
- Biaya operasional.
- Kondisi pasar.
- Risiko investasi.
- Potensi kenaikan nilai aset.
Karena itu, jangan langsung menganggap properti dengan yield tinggi pasti lebih baik.
Misalnya, properti A memiliki yield 10%, tetapi berada di lokasi dengan tingkat kekosongan tinggi. Sementara properti B memiliki yield 7%, tetapi berada di kawasan dengan permintaan sewa yang stabil.
Dalam kondisi tertentu, properti B dapat menjadi pilihan yang lebih menarik karena pendapatannya lebih konsisten dan resikonya lebih terukur.
Jadi, yield properti yang bagus adalah yield yang sebanding dengan risiko, lokasi, biaya, dan potensi pertumbuhan aset tersebut.
Berapa Persen Yield Properti yang Bagus?
Tidak ada angka tunggal yang bisa digunakan sebagai patokan mutlak.
Daripada hanya bertanya apakah yield 5%, 7%, atau 10% bagus, investor sebaiknya membandingkan yield beberapa properti yang memiliki karakteristik serupa.
Selain itu, perhatikan apakah angka tersebut merupakan gross yield atau net yield.
Yield 8% sebelum biaya tentu memiliki arti berbeda dengan yield 8% setelah seluruh biaya operasional diperhitungkan.
Property Yield di Indonesia
Property yield Indonesia sangat dipengaruhi oleh karakteristik masing-masing daerah.
Properti yang berada di dekat kampus, kawasan industri, pusat perkantoran, rumah sakit, pusat transportasi, atau area dengan mobilitas tinggi dapat memiliki karakter permintaan sewa yang berbeda dengan properti di kawasan residensial biasa.
Untuk bisnis kost, misalnya, keberadaan kampus dan kawasan industri dapat menjadi sumber permintaan dari mahasiswa maupun pekerja.
Namun, lokasi strategis saja belum cukup.
Investor juga perlu melihat:
- Harga tanah.
- Harga bangunan.
- Harga sewa di sekitar lokasi.
- Jumlah kompetitor.
- Tingkat okupansi.
- Profil calon penyewa.
- Perkembangan kawasan.
- Biaya operasional.
- Potensi kenaikan harga properti.
Dengan begitu, perhitungan yield tidak berdiri sendiri, tetapi menjadi bagian dari analisis investasi yang lebih menyeluruh.
Perbedaan Yield, ROI, dan Capital Gain
Yield, ROI, dan capital gain sering dianggap sama karena semuanya berkaitan dengan keuntungan investasi. Padahal, ketiganya memiliki fungsi berbeda.
Yield
Yield menunjukkan pendapatan yang dihasilkan aset dibandingkan dengan nilai atau harga aset dalam periode tertentu. Dalam properti sewa, yield umumnya digunakan untuk mengukur pendapatan sewa.
ROI
ROI atau Return on Investment digunakan untuk mengukur tingkat pengembalian investasi secara lebih luas. Perhitungannya dapat mempertimbangkan keuntungan dan biaya yang berkaitan dengan investasi.
Capital Gain
Capital gain merupakan keuntungan yang diperoleh ketika nilai jual properti lebih tinggi dibandingkan harga perolehannya.
Contohnya:
- Anda membeli properti seharga Rp1 miliar.
- Beberapa tahun kemudian properti tersebut dijual dengan harga Rp1,3 miliar.
- Maka terdapat potensi capital gain sebesar:
- Rp1,3 miliar – Rp1 miliar = Rp300 juta
Dalam praktiknya, biaya transaksi dan biaya lainnya tetap perlu diperhitungkan untuk mengetahui keuntungan sebenarnya.
Jadi, sebuah properti dapat memiliki yield sewa yang menarik sekaligus memiliki potensi capital gain. Namun, keduanya merupakan sumber keuntungan yang berbeda.
Cara Menggunakan Yield untuk Menilai Properti
Menghitung yield sebaiknya tidak berhenti pada satu angka. Gunakan hasil perhitungan tersebut untuk membandingkan beberapa properti.
- Hitung gross yield: Mulai dengan menghitung pendapatan sewa tahunan dibandingkan harga properti.
- Hitung net yield: Masukkan biaya operasional agar Anda mengetahui potensi pendapatan bersih.
- Periksa tingkat okupansi: Khusus bisnis kost dan properti sewa, jangan menggunakan asumsi bahwa seluruh unit selalu terisi. Gunakan asumsi okupansi yang realistis.
- Bandingkan dengan properti sejenis: Bandingkan properti berdasarkan lokasi, jenis aset, harga, dan karakter penyewa yang sama.
- Periksa potensi kenaikan nilai aset: Yield tinggi memang menarik, tetapi jangan mengabaikan potensi capital gain.
- Perhitungkan risiko: Properti dengan yield tinggi dapat memiliki risiko lebih besar karena lokasi, kondisi bangunan, tingkat permintaan, atau biaya operasional yang tinggi.
- Lihat arus kas: Pada akhirnya, investor perlu mengetahui apakah pendapatan yang dihasilkan mampu menutup biaya dan memberikan cash flow yang sehat.
Mengapa Bisnis Kost Menarik untuk Dianalisis dengan Yield?
Bisnis kost merupakan salah satu jenis properti yang menarik untuk dianalisis menggunakan yield karena aset menghasilkan pendapatan secara berkala melalui pembayaran sewa.
Namun, mengelola kost bukan hanya persoalan memiliki bangunan dan menunggu uang sewa masuk.
Ada banyak pekerjaan yang perlu dilakukan, seperti pemasaran kamar, pengelolaan penghuni, pembayaran dan pencatatan transaksi, kebersihan, maintenance, hingga menjaga tingkat okupansi.
Bagi investor yang ingin memiliki bisnis kost tetapi tidak ingin menangani seluruh operasional sendiri, model pengelolaan profesional dapat menjadi salah satu alternatif.
Ingin Investasi Bisnis Kost Tanpa Mengurus Operasional Sendiri?
Franchisebisniskost.com menawarkan konsep kemitraan bagi investor yang ingin masuk ke bisnis properti kost dengan dukungan pengelolaan.
Franchisebisniskost.com merupakan peluang kerja sama antara investor dan pengelola kost, sehingga investor dapat memiliki aset properti sekaligus mendapatkan dukungan dalam pengelolaan bisnis kost.
Konsep yang kami tawarkan juga menyasar investor yang ingin memiliki aset produktif tanpa harus menangani operasional kost sehari-hari secara langsung. Kami telah memiliki ekosistem bisnis yang telah berjalan sejak 2017 dengan mengelola lebih dari 1.000 kamar.
Jika Anda memiliki properti atau sedang mempertimbangkan investasi bisnis kost, Anda dapat bergabung dengan Franchisebisniskost.com yang telah memiliki mekanisme bisnis kost terpercaya.
FAQ
Apa itu yield properti?
Yield properti adalah persentase pendapatan yang dihasilkan sebuah properti dibandingkan dengan nilai atau harga properti dalam periode tertentu. Dalam properti sewa, yield biasanya dihitung dari pendapatan sewa tahunan.
Bagaimana cara menghitung yield properti?
Cara menghitung yield properti secara sederhana adalah membagi pendapatan sewa selama satu tahun dengan harga atau nilai properti, kemudian dikalikan 100%.
Apa rumus gross rental yield?
Rumus gross rental yield adalah:
Pendapatan sewa tahunan ÷ harga properti × 100%
Perhitungan ini belum memperhitungkan biaya operasional.
Apa itu net rental yield?
Net rental yield adalah persentase pendapatan sewa bersih setelah dikurangi biaya operasional dibandingkan dengan harga atau nilai properti.
Apa perbedaan gross rental yield dan net rental yield?
Gross rental yield menggunakan pendapatan sewa kotor, sedangkan net rental yield menggunakan pendapatan setelah dikurangi biaya-biaya yang berkaitan dengan properti.
Berapa persen yield properti yang bagus?
Tidak ada angka yang berlaku untuk semua properti. Yield yang bagus harus dilihat bersama faktor lokasi, tingkat okupansi, biaya operasional, risiko, dan potensi kenaikan nilai aset.
Apakah rental yield bisa digunakan untuk menilai bisnis kost?
Bisa. Rental yield dapat membantu investor memperkirakan kemampuan bisnis kost menghasilkan pendapatan dari nilai properti. Namun, tingkat okupansi dan biaya operasional juga harus diperhitungkan agar hasil analisis lebih realistis.
Apakah yield sama dengan ROI?
Tidak. Yield biasanya digunakan untuk melihat pendapatan yang dihasilkan aset secara berkala, sedangkan ROI digunakan untuk mengukur tingkat pengembalian investasi secara lebih luas.
Apakah yield tinggi selalu berarti properti lebih menguntungkan?
Belum tentu. Yield yang tinggi dapat disertai risiko yang lebih tinggi atau biaya operasional yang besar. Karena itu, investor perlu melihat yield bersama faktor lainnya sebelum mengambil keputusan.